2022读本•邵阳市地方性法规学习导读---七、破解耕地保护与村民建房冲突 ——《邵阳市村庄规划和村民建房管理条例》

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                 [align=left][b]立法概况[/b][/align][align=left]邵阳市一直是农业大市，2020年，邵阳市粮食生产面积 744万亩、总产量 324万吨，跃居湖南省第二，被评为湖南省粮食生产先进市州。水稻制种面积达 10.4万亩。保护耕地，对于我们这样一个农业大市尤其重要。近年来，邵阳市村民建房虽有所规范，但由于相关部门职责不明确，措施不具体，导致未批先建、少批多建以及违规占用耕地建房行为屡禁不止，制定一部地方性法规及时规范农村村民住房建设管理、切实保护耕地、改善农村人居环境、促进乡村振兴十分必要。[/align][align=left]在《邵阳市村庄规划和村民建房管理条例》（以下简称《条例》）制定过程中，邵阳市人大常委会组织开展了农村违法乱占耕地建房百村大调研活动，市里由邵阳市人大常委会领导带队，县市区由邵阳市人大常委会主任牵头，邀请 200余名人大代表 参与，采取直接点名、直奔现场、直插乡村的方式，历时 3个多月，累计蹲点调研 134个村，实现 7县 2市 3区全覆盖，形成 19个专题报告、1个综合调研报告和 1部电视专题片，为立法工作提供了重要支撑。[/align][align=left]《条例》于 2020年 10月 29日经邵阳市第十六届人民代表大会常务委员会第三十四次会议审议通过，于 2020年 11月 27日经湖南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十一次会议审查批准，自 2021年 6月 1日起施行。[/align][align=left] [/align][align=left][b]主要内容导读[/b][/align][align=left]1.守住三条红线，保住三项权利[/align][align=left]邵阳市农村村民住房建设情况复杂：农村乱占耕地建房现象不同程度地存在，部门管理职责不明晰，建新拆旧难等，这些痛点堵点难点问题亟需从立法层面予以破解。《条例》守住土地红线、永久基本农田保护红线、农民利益不受损红线这三条红线，以此保障宅基地集体所有权、宅基地农户使用权、农民对所建房屋财产权这三项权利，尊重村民的意愿和发挥村民自治的作用，实行最严格的耕地保护制度，落实习近平总书记“像保护大熊猫一样保护耕地”的重要指示。 [/align][align=left]2.基础不牢，地动山摇[/align][align=left]《条例》理顺了职责关系，细化了人民政府、各部门、乡镇街道、村民委员会的任务，规定市、县（市、区）人民政府组织领导本行政区域内村庄规划、村民建房和耕地 保 护 的 监 督 管 理 工 作，协调处理工作中的重大问题，保障所需经费。乡镇人民政府具体负责村庄规划和村民建房的监督管理和 服 务 工 作， 根 据 法 律、法规授权以及县级人民政[/align][align=left]府 有 关 主 管 部 门 的 委 托，实施有关行政审批和综合执法。村民委员会协助乡镇人民政府开展村庄规划和村民建房的监督管理和服务工作，可以通过村规民约、签订建房协议等方式促进村庄规划和村民建房的规范管理。[/align][align=left]3.占用耕地，“占多少，垦多少”[/align][align=left]千里之堤，溃于蚁穴。可能一些人认为，占用一点耕地建房不会造成多么严重的后果。但如果全国各地都存在这种情况，你占一点、我占一点、他占一点，合起来就不是一个小数目，必然会对国家耕地保护及粮食安全造成重大影响。在开展农村乱占耕地建房问题整治工作中，要始终牢记习近平总书记有关耕地保护的批示要求，以“零容忍”的态度，坚决遏制新增乱占耕地建房行为。为此，《条例》规定，村庄规划和村民建房应当合理利用土地，严格控制占用耕地，禁止占用永久基本农田。同时，要落实占补平衡制度，有效补充耕地。《条例》规定，经依法批准占用耕地的，应当按照“占多少，垦多少”的原则，通过开垦或者复垦等措施落实耕地占补平衡，确保全市耕地总量不减少、质量不降低，数量、质量“双到位”。[/align][align=left]4.做好村庄规划的大文章[/align][align=left]以前的农村，基础设施薄弱，村庄的发展也没有切实可行的规划支撑，村民随意建房，再加上各地对土地的使用管制不严格，导致农村生活生产空间非常混乱。无可行规划引领、无明确发展方向是农村普遍存在的现象。如今，随着经济工作不断向农村转移，我国大力发展新农村建设，村庄规划就成了国家重点关注的内容。近年来，各地都在积极推进村庄规划编制和实施，取得了一定成效，但村庄建设无规划、乱规划和“被规划”问题仍时有发生，照搬照抄城市规划现象未得到根本性改变。为此，《条例》规定，农村村庄应当编制村庄规划。村庄规划编制由乡镇人民政府组织实施，市、县（市、区）人民政府相关主管部门给予技术支持。编制村庄规划，一般以行政村为单元，特色相近或有一定历史渊源的相邻行政村可以成片统一编制。[/align][align=left]村庄规划要发挥农民主体作用，充分尊重村民的知情权、决策权、监督权。政府职能部门工作人员要做“村庄规划的指挥者、规划质量的把关者、进村入户的协调者、规划进度的控制者”；技术人员要做“村民 意见的倾听者、村庄问题的发现者、多方诉求的沟通者、公众参与的组织者”，确保编制出能落地、可操作的实用性村庄规划。为保护农民主体责任得到实现，《条例》规定，村庄规划在报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。村庄规划内容涉及村民小组的，还应当经村民小组会议讨论同意。村庄规划主要内容可以通过邮递、电话、传真、数据通讯等通讯方式发给村民或者村民代表征求意见。未能参加会议的村民或者村民代表通过上述通讯方式反馈具体意见的，视为到会。规划成果内容应当通俗易懂、简便易行，以利于村民认知、接受和执行。[/align][align=left]5.打造“记得住乡愁”的特色乡村建筑风貌[/align][align=left]村庄规划应当分类编制、因地制宜，以多样化为美，突出地方特点、文化特色和时代特征，保留村庄特有的民居风貌、农业景观、乡土文化，防止“千村一面”。邵阳市自古以来人文鼎盛，如今不只保留着古朴徽派等民居村落，更有苗、侗、瑶族别样风情村落。《条例》规定，村庄规划编制，应当注重对文物古迹、历史建筑、古树名木及具有地域文化特色的建（构）筑物等的规划保护，推行使用乡土化、生态化、民族化的建筑材料和建筑工艺，保持建筑风格、色彩与乡村地域风貌相协调，体现村庄特色。[/align][align=left]6.规划留白：农村建设用地也有预留指标了！[/align][align=left]村庄规划编制与立法一样具有滞后性。村庄规划编制一般是依据当时的政策法规要求和本村的实际情况，并适当地做出一些前瞻性的安排。这种前瞻性的考虑始终是有局限性的，不可能做到面面俱到，完美无缺。随着国家经济社会的快速发展，规划在实施过程中肯定会出现一些与社会发展不相适宜的地方；村庄规划编制时如果做得过满、规定过死、不留余地，既不科学，也不利于规划的有效实施。建立村庄规划内容留白机制，提高规划内容的灵活性，能有效促进村庄规划更好地服务邵阳市农村经济社会发展。[/align][align=left]村庄规划内容留白是对村庄规划中建设用地的要求。规定“以编制单位为单元合理预留”主要是考虑法律规定农村土地属于农民集体所有，特别是在特色相近或者有一定历史渊源的村统一编制村庄规划的情况下，不突破村集体经济组织这一所有权主体管理范围更有利于统筹和执行。经过多次调研论证和征求邵阳市自然资源和规划部门意见，各方普遍认为目前将预留的建设用地机动指标规定为不超过百分之五是基本可行的。[/align][align=left]预留的建设用地机动指标，主要用途是解决农村经济社会快速发展情况下，村民建房、公共公益设施或者农村新产业新业态建设对土地的需求在编制规划时不可预见的矛盾。具体执行过程中，要切实防止不合理利用机动指标损害规划留白机制功能的问题。凡是编制规划时能够预见的，应当在规划编制时一并考虑安排解决，不能留到以后占用预留的建设用地机 动指标。[/align][align=left]规划留白机制的重点是“留白”，即对一时难以明确具体用途的建设用地，可暂不明确规划用地性质。建设项目规划审批时再落地机动指标，同时明确规划用地性质，项目批准后及时更新规划数据库。需要特别指出的是，机动指标使用不得占用永久基本农田，不得突破生态保护红线。[/align][align=left]7.村民建房不得任性[/align][align=left]根据《条例》规定，符合下列条件之一的本村村民，可以申请建房：（一）无自有农村住房的；（二）具备分户条件，确需另立新户修建住房的；（三）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；（四）原有住房因灾毁损需要重建的；（五）因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；（六）法律法规规定的其他情形。村民申请建房，有下列情形之一的，不予批准：（一）不是本集体经济组织成员的；（二）不符合村庄规划的；（三）不符合一户一宅规定的；（四）原有住房出卖、出租、赠与或者改作生产经营用途的；（五）所申请的宅基地存在权属争议的；（六）其他依法不予批准的情形。[/align][align=left]8.一户一宅是村民的标配[/align][align=left]对于农民来说，在农村有一处宅基地，有一所好房子，那才能住得安心，才能愉快地生活和劳动。因此，宅基地在农民心目中的重要地位可以说是重如泰山！随着土地确权的不断进行，“一户一宅”这个词频繁出现在农民兄弟的耳边。《条例》确定了用地原则，规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过湖南省规定的标准。[/align][align=left]《条例》还规定未在本村生产生活的农村村民依法自愿有偿退出宅基地的，在本集体经济组织同意下，可以在集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的村民转让宅基地。鼓励农村集体经济组织及其成员探索以转让、出租、合作等方式盘活利用闲置宅基地和闲置住房。[/align][align=left]9.建新拆旧，减少空心村[/align][align=left]很多农村存在建新房不拆旧房现象，导致“空心村”四处可见。这种“空心村”的存在一是浪费了有限的土地资源；二是破坏了农村的景观布局，使道路网络、给排水系统等基础设施难以按规划实施；三是对农村的安全构成隐患——“空心村”中遗留下来的旧房子大多为土木结构，成为火灾的主要源头，而且“空心村”的房屋大都年久失修，在发生暴雨等自然灾害时，极易发生倒塌事故。针对这一顽疾，《条例》规定：村民申请获批新宅基地的，原有宅基地上的住房应当于新房建成竣工之日起一年内自行拆除。法律法规另有规定的除外。[/align][align=left]10.对野蛮建房亮红灯！[/align][align=left]在改善居住条件等多重因素驱动下，近年来农村建房不断升温，而自建是主要形式。在农村修房、盖房，长久以来都是从邻里乡亲间找帮手。以前房屋结构简单，从备料、搬运、搭架子到正式开工，谁也不会想着专门去请施工队。随着生活水平的提高，房子越建越大、越建越高，不仅如此，建设方式与以前相比也有很大的不同。以前多是砖混结构，现在多采用框架结构。按说后一种方式需要钢筋加固，但村民对成本比较看重，原材料上尽可能选择便宜的甚至是能重复利用的。受限于安全意识、技术水平等，农民自建房安全隐患问题非常严重。为了解决当前农村自建房的“野蛮生长”问题，《条例》规定，鼓励村民选择经依法培训合格的农村建 筑工匠或者有资质的建筑施工企业建房；村民建房依照法律法规规定应当由具有相应资质的建筑施工企业施工的，从其规定。村民应当使用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备，严格按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程，确保住房的建设质量和安全。鼓励使用绿色节能建筑材料、技术，采用装配式建筑。鼓励为建房施工人员购买建筑意外伤害保险。县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当对农村建筑工匠免费提供专业技能、安全知识等培训，并建立管理档案。村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，农村建筑工匠或建筑施工企业应当劝阻、拒绝。同时，也要补足监管“最后一公里”。《条例》规定，乡镇人民政府应当对村民建房进行现场施工安全管理巡查，并形成检查记录，村民委员会予以协助。县（市、区）人民政府住房和城乡建设等相关部门、乡镇人民政府依法开展监督检查，建房村民、农村建筑工匠和建筑施工企业应当配合，不得拒绝或阻碍。[/align][align=left]11.对非法建房者予以惩处[/align][align=left]村民违法占地建房现象在农村极为常见，《条例》对三类违法行为规定了相应的处罚：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           [/align][align=left]（1）未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡镇人民政府责令停止建设，限期改正；逾期不改正的，可以拆除。[/align][align=left]（2）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。[/align][align=left]（3）村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住房的，由农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的住房。超过本《条例》规定的占地标准，多占的土地以非法占用土地论处。[/align][align=left] [/align][align=left][b]聚焦立法热点[/b][/align][align=center]村民建房：是保持风貌统一，还是各行其是？[/align][align=left]【立法背景】随着村民生活水平的提高，村民改善型的建房越来越普遍。在将老房拆旧建新的过程中，产生了一个新问题，村民在修建房屋时，多数只考虑自身需求，不顾整体和谐，导致村庄风貌杂乱无章。村民建房是否应与村庄整体风貌保持统一成了农村建房引发争议较多的问题之一。[/align][align=left]邵阳市有广袤的农村区域，村庄建筑稠密。随着经济的日益发展，农村的新建住宅越来越多，有些村庄的住宅布局优良，与村庄整体风貌自然相融，和周边环境和谐统一，彰显了美丽村庄的高贵品质。但是也有一些村民标新立异，将住宅建得奇奇怪怪，外墙的颜色、楼层的高度、配套的杂物间特别扎眼，不伦不类，整个村庄的“风貌”因为建筑风格的凌乱而被破坏。[/align][align=left]【群众观点】一部分人认为：我国幅员辽阔，每个村庄都有当地的特色和面貌。虽然说现在有些村庄已经变成了新型农村，但也有一些村庄是值得保护的，比如说邵阳市就有很多古村落、古建筑具有历史文化价值，如果因自身建房拆除或者建了新房而与村庄原有的建筑风貌不统一，就会破坏原有的统一和谐，故应立法规范村民建房，要求其与村庄整体风貌保持统一。[/align][align=left]另一部分人认为：村民在自己的宅基地上建房，获得了村民建房规划许可和用地审批，村民当然有权利决定自己的新房应该建成什么模样，有些人就是喜欢标新立异，法律不应该干预私人领域的的事情。而且过于统一就有做作之嫌，和农村的自然风光不兼容。[/align][align=left]【邵阳方案】邵阳市有很多少数民族，如苗族、瑶族、回族等。为了提升少数民族特色与村寨品质和知名度，2014年国家命名挂牌的少数民族特色村寨，邵阳市就有 4个。有一些村落原有的古朴民居结合优美的生态环境，非常适合整体打造成旅游型村落，但新建的民房在外立面风格上缺少特色鲜明的规划，没有“一村一品”的建筑风貌，严重破坏了村落的整体形象，对乡村旅游的发展造成了不良影响。针对上述问题，《条例》规定，在特色景观旅游名村、高速公路沿线、重要交通要道等地建房的，要体现民族、区域、文化、民居等特色，形成统一或相似建筑风格。在历史文化名村、传统村落、少数民族特色村寨等完整体现历史风貌和建筑特色、有一定保护价值的村庄，村民建房应当保持与原有建筑风格相一致。 [/align][align=left] [/align][align=left][b]法治名言 [/b][/align][align=left]法不阿贵，绳不挠曲。（法之所加，智者弗能辞，勇者弗敢争。）[/align][align=right] ——《韩非子·有度》[/align][align=left]前两句话的含义是指法律不偏袒有权有势的人，墨线不向弯曲的地方倾斜。指法律应公平公正，一视同仁。这里的“绳”是指中国传统木匠用来打直线的墨线，“绳不挠曲”原意是说墨线不向弯曲的地方倾斜，如果墨线没有拉直，木匠活也就无法正常进行。韩非子以此形象比喻法律要时刻保持公正，不能偏袒权贵，否则法律将形同虚设。[/align][align=left]法律追求公平和正义，要一把尺子量到底。要为邵阳市的村庄建设立规矩，所有的村庄建设必须在法治的轨道上运行，规矩之下无例外。邵阳市地域广阔，各民族居民散居在 7县 2市 3区，如果任性建房，必然会造成杂乱无章的局面。邵阳市人大常委会出台《邵阳市村庄规划和村民建房管理条例》就是为民众提供硬标准，加大硬约束。[/align][align=left] [/align][align=left][b]以案释法[/b][/align][align=left]自 2021年 4月 10日起，邵阳县黄亭市镇某村村民邓某未经批准违法占用宅基地修建住房。2021年 6月 22日，黄亭市镇综合执法大队执法人员接到举报后到现场调查，经现场勘验、对当事人以及其他相关人员进行询问调查，查明：该房屋占地面积 130平方米，至案发时已修建 1层，建筑面积 130平方米；该户符合一户一宅要求，但未取得黄亭市人民政府的乡村规划许可证和农村宅基地批准书。[/align][align=left]邓某未经批准占用宅基地修建住房的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准”之规定和《邵阳市村庄规划和村民建房管理条例》第二十二条之规定，应对其予以处罚。[/align][align=left]2021年 6月 23日，邵阳县黄亭市镇人民政府向邓某下达了责令停止违法行为通知书，责令邓某 15日内自行拆除未经批准修建的住房。2021年 7月 10日，邵阳县农业农村局依据《中华人民共和国土地管理法》第七十八条“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地修建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的房屋”之规定和《邵阳市村庄规划和村民建房管理条例》第三十二条第三款之规定，向邓某下达了行政处罚事先告知书。之后，邓某在法定时间内未陈述申辩，也未申请听证。2021年 7月 20日，邵阳县农业农村局向邓某下达了行政处罚决定书，责令邓某退还非法占用的土地，并在 15日内拆除非法占用的宅基地上新建的房屋。2021年 7月 25日，邓某自行拆除了新建的房屋。[/align][align=left] [/align][align=left][b]立法博览[/b][/align][align=center]《怀化市村庄规划和村民建房管理条例》立法掠影[/align][align=left]2020年 6月，怀化市人大常委会通过了《怀化市村庄规划和村民建房管理条例》（以下简称《条例》），该条例通过顶层设计预见性地做好了脱贫攻坚与乡村振兴的有序衔接、制度安排，可以说非常及时又相当有必要。既然是涉及农村、农民的一部法规，就要充分听取基层群众意见，取得第一手材料，那么下到村组、下到农户家调研，便成了“家常便饭”。该《条例》从 2018年开始立法调研，到 2019年立法审议，再到 2020年审查通过，历时近三年之久。[/align][align=left]怀化市从本地具体情况和实际需要出发，拟定了一些体现地方特色、具有针对性和可执行性的条款。例如，怀化市是一个多民族聚居的地区，境内有数十个少数民族，不乏民族特色浓郁的村寨、传统建筑。对此，该《条例》第十四条就明确规定，村民建房应当立足本村的村庄文化、建筑风格等特色，保护已有的传统建筑。在法律层面上对少数民族民俗文化加以保护和传承。再比如，结合实际，该《条例》进一步理顺了村庄规划和村民建房主管部门和乡镇人民政府、村委会的工作职责，破解了“谁来管，怎么管”的基层治理问题。法规的生命力在于实施，条文不能躺在纸面上“睡大觉”，关键是推动各级各部门和广大群众知于心、见于行。怎么突破法规落地的“最后一公里”？对此，该《条例》也有细致安排。例如，“农村村民未经审批擅自建房的，供电、供水单位不得办理供应或者接入手续”，这就从源头上消除了个别人“未批先建”的侥幸心理。可以预见，这部有机衔接脱贫攻坚与乡村振兴的地方性法规，将对解决耕地保护、村庄规划、农村建房审批、“空心房”整治发挥积极规范引领作用，不啻一次基层治理体系和治理能力现代化的有益探索。[/align][align=left] [/align][align=center][b]邵阳市村庄规划和村民建房管理条例[/b][/align][align=left]（2020年 10月 29日邵阳市第十六届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过　2020年 11月 27日湖南省第十三届人民代表大会常务委员会第二十一次会议审查批准） [/align][align=left] [/align][align=left]第一章　总　则[/align][align=left]第一条　为了加强村庄规划和村民建房管理，切实保护耕地，建设美丽乡村 ,推进乡村振兴，根据有关法律法规，结合本市实际，制定本条例。[/align][align=left]第二条　本市行政区域内，村庄规划的制定、实施、修改，以及农村村民建房活动，适用本条例。但城镇规划区以内不适用本条例。[/align][align=left]本条例所称村民建房，是指农村村民在集体土地上改建、扩建、新建住房及其附属设施的建设活动。[/align][align=left]第三条　村庄规划和村民建房应当遵循规划先行、先批后建、一户一宅、因地制宜、生态环保、集约节约的原则，体现本土文化、地域特色和乡村风貌。[/align][align=left]第四条　村庄规划和村民建房应当合理利用土地，严格控制占用耕地，禁止占用永久基本农田。[/align][align=left]市、县（市、区）人民政府应当落实耕地保护责任，严格用地审批，统筹安排村民建房新增建设用地，保障村民建房的合理需求。[/align][align=left]乡镇人民政府应当将永久基本农田的位置、范围向社会公告，并设立保护标志。[/align][align=left]经依法批准占用耕地的，应当按照“占多少，垦多少”的原则，通过开垦或者复垦等措施落实耕地占补平衡，确保全市耕地总量不减少、质量不降低。[/align][align=left]第五条　市、县（市、区）人民政府组织领导本行政区域内村庄规划、村民建房和耕地保护的监督管理工作，协调处理工作中的重大问题，保障所需经费。[/align][align=left]市、县（市、区）人民政府农业农村主管部门负责农村宅基地监督管理和服务工作。市、县（市、区）人民政府自然资源和规划主管部门负责村庄规划编制的指导，以及农用地转用、房屋权属登记等监督管理和服务工作。[/align][align=left]市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门负责农村住房建设的设计、施工等监督管理和服务工作，负责农村建筑工匠的技术指导和管理工作，免费提供村民建房通用设计图纸和施工合同示范文本。[/align][align=left]市、县（市、区）人民政府财政、生态环境、交通运输、水利、林业、文化旅游广电体育等主管部门按照各自职责做好村庄规划和村民建房的监督管理和服务工作。[/align][align=left]第六条　乡镇人民政府具体负责村庄规划和村民建房的监督管理和服务工作，根据法律、法规授权以及县级人民政府有关主管部门的委托，实施有关行政审批和综合执法。[/align][align=left]第七条　村民委员会协助乡镇人民政府开展村庄规划和村民建房的监督管理和服务工作，可以通过村规民约、签订建房协议等方式促进村庄规划和村民建房的规范管理。[/align][align=left]第八条　市、县（市、区）、乡镇人民政府在向本级人民代表大会常务委员会或者乡镇人民代表大会报告城乡规划的实施情况时，应当将村庄规划、村民建房、耕地保护情况纳入报告内容，并依法接受监督。[/align][align=left] [/align][align=left]第二章　村庄规划[/align][align=left]第九条　农村村庄应当编制村庄规划。村庄规划编制由乡镇人民政府组织实施，市、县（市、区）人民政府相关主管部门给予技术支持。[/align][align=left]编制村庄规划，应当符合国家、省和市村庄规划编制规范要求，以国土空间规划为依据，与永久基本农田保护、全域旅游、生态保护、乡村振兴等专项规划相衔接，突出实用性，体现乡村特色。一般以行政村为单元，特色相近或有一定历史渊源的相邻行政村可以成片统一编制。[/align][align=left]第十条　村庄规划应当分类编制、因地制宜，包括以下具体内容 :[/align][align=left]（一）确定规划区范围，自然村落布局，村民聚居点布局和用地规模，住房选址、层数、高度、布局、风貌等规划要求 ;[/align][align=left]（二）保护自然风貌、民族风貌、历史风貌和人文风貌，坚持与自然相协调，培育建筑风貌和村庄特色；[/align][align=left]（三）村庄基础设施和公共服务设施等各项建设的用地布局、建设要求 ;[/align][align=left]（四）对耕地等自然资源和历史文化遗产保护、防灾减灾等作出具体安排。[/align][align=left]第十一条　村庄规划编制，以编制单元为单位，合理预留不超过百分之五的建设用地机动指标，以供村民建房、农村公共公益设施、乡村文化旅游设施及农村新产业新业态等使用。[/align][align=left]第十二条　村庄规划编制，应当注重对文物古迹、历史建筑、古树名木及具有地域文化特色的建（构）筑物等的规划保护，推行使用乡土化、生态化、民族化的建筑材料和建筑工艺，保持建筑风格、色彩与乡村地域风貌相协调，体现村庄特色。规划成果内容应当通俗易懂、简便易行，利于村民认知、接受和执行。[/align][align=left]在特色景观旅游名村、高速公路沿线、重要交通要点等地建房的，要体现民族、区域、文化、民居等特色，形成统一或相似建筑风格。[/align][align=left]在历史文化名村、传统村落、少数民族特色村寨等完整体现历史风貌和建筑特色、有一定保护价值的村庄，村民建房应当保持与原有建筑风格相一致。[/align][align=left]第十三条　乡镇人民政府可以根据村民意愿，在编制村庄规划时，设置农村村（组）住房集中建设点，鼓励村民采取适度集中连片、多户联建等办法建房，集约节约用地。[/align][align=left]第十四条　村庄规划在报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。村庄规划内容涉及村民小组的，还应当经村民小组会议讨论同意。村庄规划主要内容可以通过邮递、电话、传真、数据通讯等通讯方式发给村民或者村民代表征求意见。未能参加会议的村民或者村民代表通过上述通讯方式反馈具体意见的，视为到会。[/align][align=left]村庄规划由乡镇人民政府报上一级人民政府批准，经批准的村庄规划应当自批准之日起一个月以内予以公告，公示期不得少于一个月。[/align][align=left]第十五条　经批准的村庄规划，应当严格执行。确需修改的，按照审批程序报送批准。[/align][align=left] [/align][align=left]第三章　村民建房管理[/align][align=left]第十六条　符合下列条件之一的本村村民，可以申请建房：[/align][align=left]（一）无自有农村住房的；[/align][align=left]（二）具备分户条件，确需另立新户修建住房的；[/align][align=left]（三）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；[/align][align=left]（四）原有住房因灾毁损需要重建的；[/align][align=left]（五）因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；[/align][align=left]（六）法律法规规定的其他情形。[/align][align=left]第十七条　村民建房尽量使用原有宅基地、村内空闲地和其他未利用地，严格管控占用耕地。[/align][align=left]村民建房选择宅基地应当符合村庄规划要求，合理避让地质灾害隐患区、地下采空区、山洪灾害危险区等不宜建房的区域，严格控制切坡建房。确因选址困难需切坡的，应当按照有关技术规范做好坡体防护，确保安全。[/align][align=left]第十八条　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省规定的标准。[/align][align=left]村民申请获批新宅基地的，原有宅基地上的住房应当于新房建成竣工之日起一年内自行拆除。法律法规另有规定的除外。[/align][align=left]第十九条　未在本村生产生活的农村村民依法自愿有偿退出宅基地的，在本集体经济组织同意下，可以在集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的村民转让宅基地。[/align][align=left]鼓励农村集体经济组织及其成员探索以转让、出租、合作等方式盘活利用闲置宅基地和闲置住房。[/align][align=left]第二十条　村民申请建房，有下列情形之一的，不予批准：[/align][align=left]（一）不是本集体经济组织成员的；[/align][align=left]（二）不符合村庄规划的；[/align][align=left]（三）不符合一户一宅规定的；[/align][align=left]（四）原有住房出卖、出租、赠与或者改作生产经营用途的；[/align][align=left]（五）所申请的宅基地存在权属争议的；[/align][align=left]（六）其他依法不予批准的情形。[/align][align=left]第二十一条　村民申请建房，应当持下列材料向村民委员会提出申请：（一）农村宅基地和建房（规划许可）申请表；（二）农村宅基地使用承诺书；（三）住房建设工程设计方案或者政府提供的通用设计图；（四）申请人身份证和户口簿。[/align][align=left]本条第一款第一项、第二项的格式文书，由申请人到村民委员会领取。[/align][align=left]第二十二条　农村村民建设住房，应当向集体土地所有者和村民委员会提出书面申请，报乡镇人民政府审批。涉及使用农用地的，应当按照《湖南省实施 <中华人民共和国土地管理法 >办法》第十五条规定的权限办理审批手续。农村村民使用本集体经济组织以外的集体土地建设住房的，应当依法办理土地征收手续。[/align][align=left]第二十三条　乡镇人民政府应当在核发乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书五个工作日内，组织有关单位和人员到现场免费定位放线。定位放线后，方可开工建设。在建设现场显著位置设立监督牌，将建房户、用地面积、建筑面积、建筑高度、建筑朝向、四至范围等信息予以公示。[/align][align=left]第二十四条　县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当指导乡镇人民政府加强对村民建房施工质量和安全情况的监督管理。[/align][align=left]乡镇人民政府应当对村民建房进行现场施工安全管理巡查，并形成检查记录，村民委员会予以协助。[/align][align=left]县（市、区）人民政府住房和城乡建设等相关部门、乡镇人民政府依法开展监督检查，建房村民、农村建筑工匠和建筑施工企业应当配合，不得拒绝或阻碍。[/align][align=left]第二十五条　住房竣工后，乡镇人民政府依建房户申请，对宅基地用地和建设规划进行检查核实。核实合格后，出具核实证明。[/align][align=left]第二十六条　鼓励村民选择经依法培训合格的农村建筑工匠或者有资质的建筑施工企业建房；村民建房依照法律法规规定应当由具有相应资质的建筑施工企业施工的，从其规定。[/align][align=left]村民应当使用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备，严格按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程，确保住房的建设质量和安全。鼓励使用绿色节能建筑材料、技术，采用装配式建筑。[/align][align=left]鼓励为建房施工人员购买建筑意外伤害保险。[/align][align=left]第二十七条　县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当对农村建筑工匠免费提供专业技能、安全知识等培训，并建立管理档案。[/align][align=left]村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，农村建筑工匠或建筑施工企业应当劝阻、拒绝。[/align][align=left]第二十八条　乡镇人民政府应当整合村民建房规划许可和用地审批服务流程，推行一件事一次办，一张表格、一次申请、一同审批、一并发证；可以通过政府部门之间核实、信息共享获得的有关证明等材料，不得要求村民提交。[/align][align=left]第二十九条　供水、供电等单位为村民建房施工现场办理水、电等供应或者接入手续时，应当要求建房村民出示乡镇人民政府批准建房文件；未办理批准手续的，不得为其办理供应或者接入手续，但不得影响正常生产生活的用水用电。[/align][align=left]第三十条　市、县（市、区）人民政府农业农村主管部门应当建立农村宅基地统计调查制度，逐步建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统，推进宅基地申请、审批、流转、退出、违法用地查处等信息化管理。[/align][align=left]第三十一条　新建住房的村民，应当在办理新建住房的不动产首次登记时，一并办理原有住房的不动产注销登记。[/align][align=left] [/align][align=left]第四章　法律责任[/align][align=left]第三十二条　违反本条例规定，未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡镇人民政府责令停止建设，限期改正；逾期不改正的，可以拆除。[/align][align=left]未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。[/align][align=left]村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住房的，由农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的住房。超过本条例规定的占地标准，多占的土地以非法占用土地论处。[/align][align=left]第三十三条　市、县（市、区）人民政府有关部门和乡镇人民政府及其工作人员，有下列情形之一的，依照有关规定追究相关人员责任：（一）未依法编制或修改村庄规划的；（二）未依法办理规划许可和用地审批手续的；（三）未按照规定免费提供放线服务的；（四）未按照规定进行规划、用地核实的；（五）未按照要求进行整治的；（六）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。[/align][align=left] [/align][align=left]第五章　附　则[/align][align=left]第三十四条　街道办事处所辖城镇规划区以外区域内的村庄规划和村民建房活动，由街道办事处参照本条例对乡镇人民政府的规定，履行相关职责，法律法规另有规定的除外。[/align][align=left]第三十五条　本条例自 2021年 6月 1日起施行。[/align]