房地产企业发展趋势分析论文

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篇一：房地产企业发展趋势分析论文

房地产企业发展趋势分析

摘要

当今房地产业竞争越来越激烈。房地产企业在进行市场定位时要充分考虑定位过程中的品牌、超前和创新观念，为自己的商品打造卖点，并采用定性和定量相结合的定位模式。只有通过准确的市场定位，房地产企业才能取得成功。本论文以全新的观点来队房地产企业发展趋势作出了一定的分析。

本文从不同的层次来对房地产的进行分析，从房地产的发展历史和当今房地产所走过的不同过程和阶段进行分析。深化品牌营销观念，建立优质的物业管理品牌突出优势式定位来使房地产企业有一个全新的认识。建立一个发展的品台使企业有很好的发展在以后的激烈竞争中。 关键词：房地产 企业定位 发展趋势

前言

房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。

一、 研究概述

1.1 我国房地产发展历史

我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国

房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。

形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。

我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。

1.2 研究房地产企业发展趋势的意义

房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。

一方面，个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧，

使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”，利润水平向价值回归，市场逐渐走向规范；另一方面，中国加入WTO后，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。

随着我国加入WTO，外国大型房地产企业将大举进军国内市场，将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势，势必使开发的商品房质量更好，品质更佳，建设成本更低，房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势，房地产企业必须要有市场危机意识，强化企业管理，逐步形成企业的核心竞争力，以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发，不断开拓市场、占领市场，才能维持企业的生存和发展。

因此， 探讨一条我国房地产企业的良性发展之路，以迎接全球化经济所带来的高层次竞争，已成为国内房地产业面临的重要课题。

二 、房地产企业现状和问题

2.1 我国房地产市场现状及展望

经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。具体地讲，有以下三大特征：

从产品供给和企业角度来讲，现有的房地产市场呈现出以下五个特点：（一是房地产产品价格差异扩大，各种档次的价格相互之间的参照性减低，低价更低，高价更高，总体均价趋降；（二是房地产行业边际利润水平降低，既有市场竞争因素，也有资金成本因素，但因其销售规模较大，因而对投资仍具较强吸引力（三是资金"技术"品牌"土地等行业门槛大大提高，迫切需求职业化的专业队伍，尤其是土地资源的限制，使得进入成本大增（四是房地产项目的销售速度减慢，虽然市场总量迅速扩大，但政府管制趋强，而消费冲动趋减，销售周期加长（五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升，客户服务成本亦呈上升趋势，营销成本使项目利润更趋降低。

从市场类型和消费者角度来说，房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化，消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品，住房的功能也由原先的保值"增值的房产功能向消费、享受功能扩展。由于产品供应日渐丰富，消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机，而可以根据自身的喜欢及需求去决定。但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家，还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险。 在从生存消费向投资消费转型的过程中，消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力，但这并不说明现在的房地产市不热，因为改善人们居住条件是个持续、长期的过程，不能在短期内实现。如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场，人们都为改善居住而过度透支消费，房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能承受的合理速度，房地产市场就会产生）泡沫。

从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。在这个过程中，产品同质化成为市场主流发展趋势。 因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似，大多数人享有基本相似的居住条件，人们对住房进行更新换代的速度加快。 房地产商利用建筑业"建材业"设计业的技术应用，不断推出对消费者更具吸引力的新产品，表现出电子业的某些现象。由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。 在以产品为主题的房地产市场中，房地产企业专业化水准大大提高，全行业明显进步而且更加理性，发展商已熟练掌握房地产业的规律和技术，模仿和照搬都有助于行业发展，但不能保证项目成功。 整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合，行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益。 专业咨询代理机构的市场不断扩大。

2.2 我国房地产企业发展现状

房地产企业数量多，规模小。20世纪90年代中后期到现在，虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱，许多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。截至2003年，我国房地产企业具有一级资质的企业仅有349家。

房地产企业开发能力低，规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。例如，上海市目前的房地产企业有2000多家，平均注册资本金不足2000万元，实收资本金不足6000万元。上海市房地产企业数量多而开发项目规模小，在2003年全市8267.51万平方米的施工面积中，平均每个企业的开发面积仅为3.3万平方米，销售百强的房地产企业总共只占市场份额的4﹪左右。

房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。由于历史上的种种原因，我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前，国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币，与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比，实在相距甚远。我国房地产企业资产负债率多在70﹪以上，有的高达90﹪。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作房地产开发项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，甚至引发负效应的连锁反应。房地产企业信用差，不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率，同时由于房地产开发业的进入壁垒较低，从上世纪90年代开始，一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。

作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业，必须具备一系列的条件，如：企业的产权界定要清晰，企业必须有充分的自主权，企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任。这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求。从这些条件和要求来看，中国的房地产企业还存在着很多问题，总体来说还不能很好地满足这些要求。然而，中国房地产企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向，不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握。我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理。与其他企业一样，房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键。企业家的素质与能力很大程度上决定了企业集团的成败。它的有利之处在于：能人有魅力、有经验、有智力、有威信、有献身精神，通过他们孜孜不倦的工作、奋斗，推动了企业的不断发展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的数量有限，假设有100万家企业，而只有10万名能人，意味着有90%的企业找不到能人；其次，能人也有分类， 也分专业，难以与各种不同门类的企业对口；再次，能人也有自身局限性，如个人的随意性和模式化管理的科学性之间存在着深刻矛盾，这时的能人，实际将成为企业发展的阻力。先进的管理模式是企业长治久安、不断发展的根本保证。有了好的管理模式，一般水平的职业经理也能使企业正常运作；没有好的管理模式，能人也会

篇二：房地产行业现状及发展趋势分析

2015-2020年中国房地产行业发展现状调研

与市场前景预测报告

报告编号：1506866

行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：

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一、基本信息

报告名称： 2015-2020年中国房地产行业发展现状调研与市场前景预测报告 报告编号： 1506866←咨询时，请说明此编号。 优惠价： ￥7020 元 可开具增值税专用发票

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二、内容介绍

房地产行业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产行业有着重要的地位和作用。近年来，我国房地产市场迅猛发展，建筑存量大幅增加，有效解决了部分市场需求，提升了城镇居民住房水平，推动了经济发展，为地方财政收入提供了巨大支撑，促进了城市化进程和城市发展，房地产市场相关制度建设也稳步推进。2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。2013年下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同。

未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的内需市场，将会给房地产的多元化发展带来新的机遇。

《2015-2020年中国房地产行业发展现状调研与市场前景预测报告》依据国家权威机构及房地产相关协会等渠道的权威资料数据，结合房地产行业发展所处的环境，从理论到实践、从宏观到微观等多个角度对房地产行业进行调研分析。

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《2015-2020年中国房地产行业发展现状调研与市场前景预测报告》是房地产业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握房地产行业发展趋势，洞悉房地产行业竞争格局，规避经营和投资风险，制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一。 正文目录

第一章 房地产行业基本概述 1.1 房地产概念阐释1.1.1 房地产的定义1.1.2 房地产的特征1.1.3 房地产的自然形态1.1.4 房地产的类别 1.2 房地产行业概述1.2.1 房地产行业的定义1.2.2 房地产行业的主要领域1.2.3 房地产行业的特点1.2.4 房地产行业的地位

第二章 2012-2014年全球房地产行业发展概述 2.1 2012-2014年全球房地产市场现状分析2.1.1 全球房地产投资状况2.1.2 市场现状及特征2.1.3 价格走势分析2.1.4 重要发展动态

2.2 2012-2014年美洲部分国家房地产市场概况2.2.1 美国

2.2.2 加拿大2.2.3 阿根廷2.2.4 秘鲁

2.3 2012-2014年欧洲部分国家房地产市场概况2.3.1 英国2.3.2 法国2.3.3 德国2.3.4 瑞士2.3.5 希腊

2.4 2012-2014年亚洲部分国家房地产市场概况2.4.1 新加坡2.4.2 韩国2.4.3 日本2.4.4 泰国2.4.5 哈萨克斯坦

2.5 2012-2014年其他国家房地产市场概况2.5.1 澳大利亚2.5.2 新西兰2.5.3 以色列

第三章 2012-2014年房地产行业宏观环境分析 3.1 房地产经济周期分析3.1.1 房地产经济周期理论3.1.2 美、日房地产经济周期分析3.1.3 中国房地产经济周期分析

篇三：我国房地产业的发展现状及趋势分析

论文摘要 摘 要：过去几十年,房地产业在我国迅速的发展起来,并在中国社会经济发展中占据了重要的位置,然而随着房地产业的飞速发展也产生了一些问题。本文通过统计数据分析和论理结合的实证研究方法先回顾了国家对于房地产业的改革进程和房地产业的发展历程来得出我国房地产业发展的政策导向特点,又对房地产业的现状及出现的泡沫问题进行综合角度的分析,并对此提出了一些针对房地产业的引导者政府建设性的意见措施，本文主要讨论了国内房地产市场的发展现状与发展趋势问题，文中总结了从进入21世纪以来国内房地市场的一些数据，总结了其中的若干规律，以此提出未来的发展趋势。

关键词：房地产；土地；发展 ;趋势

目 录

引言................................................................................................................................ 3

一、 我国房地产业的发展现状.................................................................................. 3

（一）、 现阶段房地产市场形势....................................................................... 3

（二）、房价过快上涨原因................................................................................. 3

（三）、房地产市场低迷，市场销量下降的原因............................................. 5

（四）、我国房地产是否存在泡沫..................................................................... 6

三、我国房地产市场发展趋势.................................................................................... 7

（一）、当前房地产市场价格的发展趋势判研................................................. 7

（二）国家房地产政策的发展............................................................................. 7

（三）房地产企业的未来发展............................................................................. 8

六、结语........................................................................................................................ 9

七、参考文献.............................................................................................................. 10

我国房地产业的发展现状及趋势分析

引言

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢。本文认为对这个问题的思考将有助于今后房地产市场的规范化发展。虽然在过去的几年中房地产市场展现出了不完善的一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求的房地产业依然会继续稳定的发展下去。

一、 我国房地产业的发展现状

（一）、 现阶段房地产市场形势

房地产在我国短短几十年的发展，却在经济、政治等方面产生了巨大的影响。社会主义市场经济环境下成长起来的房地产事业大大改善了我国城镇居民的住房条件。但是近几年来，我国的房地产市场在发展过程中遇到了诸多问题，主要表现在以下几个方面。

(1)普通商业性住房的市场交易量下降，房地产市场呈持续低迷的状态。有相关数据显示，房地产市场的投资量呈逐渐下降的趋势。2012年资金来源分类指数为91.94，相比上年下降了15个百分点。土地开发面积分类指数为94.21，比上年下降了3.56个百分点。与此同时，房屋建设施工面积也比上年下降4个百分点。投资金额、土地开发面积和房屋建设施工面积是计算房地产建设状况的重要参考数据，这些数据的集体下降，都间接说明了我国目前住房交易量在下降，房地产市场呈持续低迷的状态。

(2)房价居高不下。站在全国的角度来看，虽然国家一直在宏观调控房价，防止房市过热，房价也有过短暂的回落，但是还是降少升多。

(3)全国形成房地产开发热。就目前来说，全国已经进入房地产开发热潮，虽然国家出台相关政策来降低缓解这一趋势，但是还是于事无补。随着房地产开发热潮，房地产开发商和投资企业,把投资目标转向二、三线城市和贫困城区,在全国形成新的房地产投资热点，但是也暴露了相关弱点，二、三线城市没有能力消化如此多的住房，导致出现了如鄂尔多斯一样的鬼城，有房无人住。

（二）、房价过快上涨原因

（1）市场供求缺口过大

房地产市场化改革后福利分房制度下长期被压抑的住房需求在短期内迅速

释放出来，产生了巨大的房地产市场需求。其主要由三部分构成：一是因城镇原有居住人口改善住房和城区改造拆迁而产生住房需求；二是新增的近城镇人口产生的住房需求；三是因每年农民工进城务工而产生的住房需求。而房地产开发是一项非常复杂的系统性工程，涉及征地拆迁,开发商融资,项目设计与施工,基础设施配套,物业管理等各个环节，往往从提出开发设想到项目结束需要数年时间，房地产开发复杂性和周期长的特点限制了房地产供给量在短期内大幅度增加。

(2)开发商市场垄断

房地产作为不动产位置具有固定性。一个区域工作和生活的人大多只会在本区域购买住房，即使同一区域的住宅也因区位优势,楼层,朝向,房间布局与结构,装修程度,房地产厂商信誉等方面存在着不同而呈现较大的异质性，另一方面，楼盘开发具有投资规模大,期限长的特点。大企业因信誉好,规模大能够相对容易地从资本市场筹措开发资金，中小企业则因为资本规模小，难以从银行和证券市场获得融资，对投资规模动辄数以亿计的房地产开发项目无能为力，中小企业被排挤出房地产市场之外，导致房地产市场呈现典型的寡头垄断特征，为了获取高额利润，房地产开发企业往往通过价格串谋将房价维持在很高的水平。

(3)市场投机盛行

商业住宅与普通商品不同，既可以作为消费品也可以作为投资品，具有较强的投机性，近年来随着市场竞争日趋激烈，传统行业平均利润率都降至6%-8%左右，而房地产行业得益于房价过快上涨，成为少数高利润率行业之一，吸引了大量社会流动资金进入。由于房地产开发具有风险大,专业化程度高,运作复杂等特点，流入房地产行业的社会资金除少部分进入房地产开发市场外，大部分都流入房地产投机市场，客观上助长了房地产投机盛行和房价过快上涨。据统计，我国北京,上海,杭州,深圳,广州等一线城市购房者中，投资性购房比例超过30%-40%左右，部分项目甚至高达50%，住房投机盛行进一步加剧了房地产市场供求不平衡，客观上也对房地产价格过快上涨起了推波助澜的作用。

(4)地价过快上涨导致房地产开发成本不断攀升

造成地价过快上涨和房地产开发成本不断上升的因素主要有：一是土地供给不足，土地供给市场受政府控制。目前我国城市土地属于国家所有，由土地所在地地方政府负责供给，属于卖方垄断。在土地财政制度安排下，各级地方政府为了获取高额的土地转让收益，常常采取“招,拍,挂”相结合的供给方式，严格控制土地供给规模"造成土地供给短缺和地价上升，最终导致房价因土地成本上升而不断上涨。二是动拆迁补偿机制不健全。动拆迁成本不断上涨，由于目前我国动拆迁法律,法规的滞后性和开发商在动拆迁补偿时标准不一致，导致听从组织安排,服从动拆迁要求的拆迁户通常获得的拆迁补偿标准偏低，少数对抗拆迁的钉子户往往获得较高的拆迁补偿标准，这种动拆迁补偿标准因人而异的做法鼓励了拆迁户抗拒拆迁，不仅人为地造成房地产项目开发周期延长和动拆迁成本迅速攀升，而且间接地对房地产价格过快上涨起了推波助澜的作用。

（5）现有的政策调控思路不明确，调控措施缺乏针对性

现有的政策调控思路不明确，政策调控措施缺乏针对性间接造成了房价过快上涨。现阶段我国房价过快上涨最根本的原因是房地产市场供求缺口过大。因此要稳定房价和实现“居者有其屋”的民生目标，我国房地产政策调控重点应置于增加房地产供给和抑制投机性需求上，然而目前我国房地产政策调控思路却与此大相径庭。一方面通过从严控制土地供应和房地产开发项目的审批来限制房地产供给，另一方面通过提高首付率和贷款利率抑制房地产需求。结果，限制土地供给和地产项目审批的政策向社会释放了房地产供给减少的信号，加剧了社会关于房地产和土地价格上涨的预期，催生了新一轮房地产价格上涨。而提高首付率和贷款利率抑制房地产需求的政策措施对拥有充足资金的民间炒房集团影响不大，但却将靠按揭贷款买房的广大中低收入阶层排挤出我国商品房市场之外，使房地产资源分配更加不合理，自然抑制房价过快上涨，实现“居者有其屋“的民生目标”也就无法达到了。

（三）、房地产市场低迷，市场销量下降的原因

房地产市场由高速发展，至目前的低迷现象，可谓原因纷繁多杂，究其主要原因有以下六个方面：

（1） 高房价与低购买力严重脱节

高房价是导致房产市场低迷的最直接因素，一方面它降低了具有购买力消费人群的购买意愿，此类消费人群处于改善居住条件或者投资行为，会产生购买两套甚至多套住房的意愿，但持续攀高的房价会直接增加其投资数量及投资风险，并降低生活质量，这就导致了这部分人群购买意愿的下降；另一方面作为一般工薪阶层也即房地产市场消费的主体，大多没有居住条件，有着强烈的购买意愿，但高房价与其实际工资水平相差太大，使其在高房价面前望而却步。高房价把房产市场的主要消费群体排除到了市场交易之外，必然引发房产市场的低迷。

（2） 较严格的二手房交易政策，降低了房市活性

国家出台了一系列的二手房交易政策，如：增加二手房首付，提高按揭利率，增收契税等政策，其出发点是为了控制房产市场的投资行为，防止房价的过渡提高，规范房产市场。但在有效控制房市的投机行为的同时，也产生了一定的负面影响，就是降低了房市的灵活多变性。二手房作为房市的有效补充，在最近几年里起着越来越重要作用，地理位置和价格等诸多方面的优势，尤其是对首次置业的购房者，二手房可以作为缓解置业压力、过渡型置业的最佳选择，也降低了房市的空置率。这对于具有一定购房实力而购买新房略显不足的消费人群而言，是一种比较好的选择，而限制二手房交易的政策，增加了交易的成本，在一定程度上降低了房市的活性。

（3）房市投资者大量出售房产，供方比重上升

2008 年初大量房产中介机构破产倒闭，使二手房市场遭遇了前所未有的寒冬，而此前看好房市的投资者，在交易量下降同时，承受着巨大的心理和经济压


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